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海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见

琼府〔2013〕68号

各市、县、自治县人民政府,省政府直属各单位:

  近年来,我省认真贯彻落实国家关于房地产市场调控的政策措施,加快推进保障性安居工程建设,不断规范房地产开发管理,房地产业对推动经济发展、惠及民生、促进海南国际旅游岛建设发挥重要作用,但仍存在结构不合理、产品品质不高、基础和服务设施不配套、市场监管不到位、规划执行不力等问题。为进一步促进我省房地产市场持续健康发展,现结合当前实际,提出如下意见:

   一、加强房地产开发的规划管理

  (一)编制房地产发展规划。尽快修订完善《海南省房地产业发展战略与中长期规划》,科学确定我省房地产发展目标、规模、空间布局、建设时序与节奏。指导各市县严格按规划推动房地产开发建设。

  (二)加强土地利用总体规划对商品房用地的管理。对土地利用总体规划中确定的旅游建设用地,不得随意改为商品房用地。成片开发区的规划应由市县政府主导编制。未经省政府批准,各市县及各部门不得擅自与企业签订土地成片开发协议,不得审批新的土地成片开发项目。对未经省政府批准签订的各类土地成片开发协议要进行全面清理、自查整改。省国土环境资源厅要抓紧编制海岸带土地利用总体规划,统筹岸线土地资源开发利用,明确岸线土地资源的开发保护功能分区及开发时序,严格控制一线岸线土地资源单纯用于商品房开发。严格控制将其它用途的土地用于房地产项目开发,严禁借高新技术、文化产业等名义变相进行配套商品房开发。严禁以城镇化、城中村和旧城区改造、新农村建设、风情镇建设以及其他重点项目建设为名,通过编制相关开发规划,变相进行土地成片开发和房地产建设。严禁使用农村集体所有土地进行商品房建设,不得以任何方式建设、出售“小产权房”。各市县应根据项目实际投资情况,严格控制住宅用项目宗地单宗土地出让规模,严禁以各种开发名义圈占土地;对城市棚户区(危旧房)改造、城中村改造用地要优先保证,开发用地出让要向大企业、大项目倾斜。

  (三)加强城乡规划对房地产开发的管理。房地产开发项目应严格按已批准的规划实施,开发建设过程中不得擅自变更规划,禁止违规变更土地用途和更改容积率,依法可以更改容积率的,必须严格按照《城乡规划法》以及住房和城乡建设部颁布的《建设用地容积率管理办法》等法律法规规定的程序进行调整。并公开更改内容和理由。对擅自调整的,一经发现要坚决追查,依法处理。经依法批准改变土地用途的,应当按批准时的土地市场价补交土地出让金;经依法批准提高容积率的,应当按照国家质量监督检验检疫总局发布的《城镇土地估价规程》以及国土资源部颁布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》等要求对土地使用权市场价格科学评估,核定需补交的土地出让金,并限期缴纳。

  (四)加强对重要资源开发利用的规划管理。良好的生态环境是海南发展的生命线,也是房地产发展的核心价值,在房地产开发的过程中,必须把保护生态环境放在突出位置。各市县要严格执行《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国森林法》和《中华人民共和国自然保护区条例》以及《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》、《海南省房地产业发展战略与中长期规划》等有关法律法规和文件规定,加强对房地产开发的规划管理。省住房和城乡建设厅要牵头划定房地产开发的限建区和禁建区。严禁违反法律法规规定在自然保护区、饮用水水源保护区和沿海国家特殊保护林带范围内开发或变相开发房地产项目。沿海区域自平均大潮高潮线起向陆地延伸最少200米范围内不得建设房地产项目。经省政府批准,特殊岸段可缩小至100米范围内,并合理确定开发强度,距离岸线200米范围内的既有建筑物不得扩建。严禁填河、填湖进行房地产开发建设,用于规划建设的滨海、滨河、滨湖等优质土地资源,原则上主要用于度假区和酒店及旅游配套服务设施和相关产业的建设。合理规划和依法审批填海造地,严格控制填海造地开发房地产。

  (五)合理适度控制房地产开发规模。以上年度省统计局公布的商品房新开工面积为基数,统筹兼顾保持房地产开发总投资,合理确定年度全省商品房开发总规模(以商品房新开工面积作为主要指标)。在此基础上,综合衡量各市县上年度商品房销售面积、待售面积及销售均价等因素,科学制定各市县的年度商品房开发规模控制指标,由省政府下达执行。各市、县政府应根据年度商品房开发规模控制指标编制商品房用地年度供应计划,并于每年3月底前报省国土环境资源厅审核同意后向社会公布,保持合理、稳定的商品房用地供应规模。对超过年度计划供应商品房用地的市县,当年度不得再供应商品房用地;对超规模供应的,相应的减少该市县下一年度商品房用地计划供应面积。省国土环境资源厅在向市县下达年度新增建设用地计划指标时,要合理确定商品房用地指标比例,同时单列保障性安居工程和集体建设用地新增计划指标,保证保障性安居工程和农村居民建房用地需求。

  二、加强房地产开发的用地管理

  (六)加强商品房用地供应管理。充分发挥土地供应的“闸门”作用,在供应商品房用地时,坚持大企业进入、大项目带动的原则,设定合理、公开透明的条件,提高商品房用地的准入门槛,加强对竞买人注册资本金、商品房建设业绩、企业信用等资格的审查,鼓励有资金实力、有较高管理能力、有高品质项目开发经验的企业参与商品房开发建设。建立全省范围的房地产用地诚信企业名单,凡存在拖欠土地出让金、恶意囤地炒地、违规开发建设和销售等违法违规违约行为的,禁止其参与新的商品房用地竞买。商品房项目用地招拍挂出让保证金应不低于土地评估价的60%。合同签订后,10个工作日内缴纳首付款,首期付款比例不得低于土地成交总价的60%。在规定时间内未付清土地出让金的,从逾期之日起每日加收未付部分千分之一的违约金;逾期付款超过90日,经催缴仍拖欠土地出让金的,依法解除土地出让合同。市县还可以按照土地出让金的一定比例,与土地使用权人约定履约保证金。

  (七)加强房地产用地市场动态管理。各市县要认真组织土地市场动态监测,发现新建商品房和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨,住宅和商服用地供应量偏离过去5年平均值、地价同比或环比上涨,近3个月有住宅或商服用地较高、异常地价等情况,要采取切实措施保持土地市场稳定,并及时报告省国土环境资源厅和省住房和城乡建设厅。

  (八)加强对房地产用地开发利用情况的管理。各市县要加强对房地产企业用地行为的日常监管,定期组织对已供应房地产用地的开发利用情况进行清理。各市县要结合今年组织开展的“批而未用”土地清理处置专项工作,并通过建立我省土地利用动态巡查制度,促进已供房地产用地及时开发利用。对闲置房地产用地应严格按照《海南省闲置土地认定和处置规定》等规定进行处置。

  三、调整优化产品结构,促进产业转型升级

  (九)适当降低纯商品住房开发的比例。自2013年起,逐步降低商品住房开发比例,增加高端、经营性房地产比重,力争至2017年末,全省商品住房新开工面积占商品房新开工面积的比例下降至70%(2012年,全省为84.4%,全国为73.7%)。各年度商品住房比例控制目标由省住房城乡建设厅制定,并纳入市县考核指标体系,由省统计局制定指标考核方案,呈报省委、省政府批准后实行考核。根据年度考核指标,省国土环境资源厅对各年度新出让的商品住房用地占房地产开发用地总量的比例做相应调整。各市县政府要在规划和施工报建阶段严格控制商品住房报建面积比例,确保年度商品住房比例控制目标的顺利完成。对已规划为居住用地或已出让但未开发的居住用地,鼓励市县根据产业布局,依法调整为商业或者旅游用地。对在2013年内调整规划并动工的项目,由市县政府在基础设施配套费等方面适当给予优惠。

  (十)构建多元化的房地产产品体系。积极发展与旅游业、当地特色产业及产业园区结合度高的度假酒店、疗养、康体养生等经营性房地产;适度发展酒店式公寓等规划建设标准高、生态环境好的高端旅居型产品;努力培育和发展产权式酒店、分时度假酒店等各种特色经营投资型房地产。

  (十一)坚持精品化、特色化开发。鼓励发展生态环境友好、体现生态资源价值、基础和服务设施配套齐全、物业服务规范,并具有地方资源、环境、文化特色且符合市场发展趋势、具有高度成长性的房地产产品;鼓励环保和社会责任意识强、有实力的企业,开发建设高品质、高价值、高享受的高端房地产项目,促进我省的土地资源“优质优用”。从政策和规划上限制土地资源和环境资源的低水平、低品质开发。探索实行按片区设置房地产价格底线制度,确保优质土地资源高效节约集约利用。

  (十二)继续推进保障性安居工程建设,充分发挥其稳定房地产市场的积极作用。合理调整保障性住房结构,加大公共租赁住房建设比例,加快推进棚户区(危旧房)改造。各市县应根据实际需求确定各类保障房的建设任务,扩大保障面,将外来务工人员住房困难问题列入保障范围,切实解决我省城镇中低收入家庭住房困难问题。加强保障性住房分配和后续管理,完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。对招标拍卖挂牌出让的商品住房用地项目,各市县人民政府应当鼓励开发企业配建一定比例的保障性住房。

  四、加大对房地产开发的基础和公共服务设施的投入

  (十三)加大对区域(社区)基础设施和公共服务设施投入力度。各市县政府应明确社区配套和商品房小区配套界限,对房地产项目周边道路、交通、教育、文化、体育、医疗卫生和商业等基础设施和公共服务设施,应加大投入和建设,避免因配套设施落后而导致房地产价格低廉,造成宝贵资源浪费。对房地产开发企业主动完善社区基础设施、公共服务设施的,由市县政府适当减免城市基础设施配套费。

  (十四)加强商品房项目配套设施建设监管。市县住建、规划行政主管部门应对各商品房项目应配套建设的基础设施、公共服务设施、环保设施作出具体要求,明确设施清单与建设标准,监督房地产开发企业对配套设施资金的投入,做到与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。对不按规定配套基础设施、公共服务设施、环保设施的商品房项目,不得进行竣工验收,不得交付使用,不得进行产权登记。

  (十五)提升物业服务质量。市县要尽快建立健全物业管理机构,配备专职物业监管人员,完善物业管理机制,加强物业服务活动监管,规范物业服务行为,省住房城乡建设厅要制定《业主规约》、《业主大会议事规则》、《海南省物业服务合同》、《住宅装修承诺书》等示范文本,修改完善《海南省业主大会和业主委员会指导规则》。规范物业服务项目招标投标工作,形成优胜劣汰的市场环境,培育物业服务企业做大做强,创建优良企业品牌。扶持创建保洁、绿化、安保、设施设备维修等专业公司,逐步形成市场化、专业化、规模化管理,促进物业服务专业化,满足业主多样化服务需求,提高业主满意度。针对保障性住房、普通商品房和高档商品房、经营性房地产两个档次差别明显的物业类型,实行差别化的物业服务标准和收费标准,满足不同的物业服务需求。

  五、加强房地产开发的市场管理

  (十六)加强商品房预售和二手房交易管理。房地产开发企业在申请办理商品房预售许可时,应向市县住建(房管)部门同时提交商品房预售方案,方案应包括该项目基础设施和公共服务设施配套建设标准及建设进度安排时间表等内容,从工程投资和形象进度等方面强化商品房预售许可管理,八层以下(含八层)房屋预售许可的最低工程形象进度要达到主体完成且质量验收合格,八层以上房屋施工进度应当达到三分之二以上楼层方可预售。切实强化预售资金管理,完善监管机制。省住房城乡建设厅要尽快制定《商品房预售资金监管暂行办法》,报省政府同意后发布执行,以加强对商品房预售资金监管,确保预售资金用于工程建设和如期保质交付商品房。对没有实行预售资金监管的商品房项目,可暂不核发预售许可证书。各市县住建(房管)部门应当提供预售商品房网上查询业务,建立健全房地产信息公开机制,并督促开发企业采取多种形式向社会公开公示项目相关信息,严格执行销售明码标价、一房一价规定,严格按申报价格对外销售。

  开发商预售商品房应当向承购人出示《商品房预售许可证》,并承诺所出售商品房为尚未出售的商品房。承购人网上签约后,承购人委托开发商办理预售商品房预告登记的,开发商应当按约定时间办理预告登记。

  市县住房城乡建设(房管)部门要加快二手房交易信息系统建设,建立二手房市场网上交易服务平台,促进市场信息公开、透明,交易公平、公正;同时还要建立二手房交易结算资金专用存款账户,加强二手房交易资金监管,保障交易资金安全。

  (十七)鼓励创建品牌企业。适时调整和提高房地产开发企业设立条件,进一步优化房地产企业结构,鼓励创建品牌企业、品牌项目,开展品牌经营。

  (十八)加强房地产企业信用管理,及时查处违法违规行为。加强住房城乡建设(房管)、发展改革、国土资源、金融、税务、财政、工商、统计等部门房地产相关信息的交换和沟通工作,建立各部门联动共享的房地产企业信用管理系统,及时记录、公布房地产开发企业和经纪机构的违法违规行为,对企业、股东和管理人员、估价、经纪人员实行严格的信用管理。各市县住房城乡建设(房管)、规划部门要按《海南省住房和城乡建设厅关于加强房地产市场监管规范市场程序的通知》(琼建房〔2012〕103号)有关规定实施商品房交付备案制度,对存在质量问题、配套设施未达到使用条件的项目,一律不得交付使用。对违法违规开发建设、销售,存在严重质量问题,项目尚未办理各项验收、配套设施未达到使用条件交付使用,没有按时交纳相关税费,为购房者办理房屋产权登记的,暂停商品房销售,并将企业、股东、管理人员记入信用档案;对开发企业擅自、随意调整规划,违反规划建设、改变土地用途、变更容积率、变相在禁建区开发房地产、捂盘惜售、哄抬房价、一房多售以及逃避应缴纳税款的违法违规行为要坚决查处,并列入不诚信企业黑名单,予以曝光,公布期限为3年。要切实加强工程质量监管,对违反有关法律、法规和强制性标准规定的行为,坚决依法从严查处,已交付的项目,开发企业要严格按照质量保证书承诺的内容进行保修;对因房地产开发导致生态环境破坏的,应予以问责,并视情况追究市县政府及相关部门的责任。


海南省人民政府
2013年10月23日

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