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海南省人民政府关于促进房地产业转型发展的意见

琼府〔2015〕93号

各市、县、自治县人民政府,省政府直属各单位:
    为进一步加强房地产业发展引导和管控,促进我省房地产业转型发展,现结合我省实际,提出以下意见。
    一、明确思路目标,积极引导房地产业转型发展
    (一)发展思路。
    围绕海南国际旅游岛建设目标,合理控制房地产开发规模,统筹优化房地产空间布局,积极调整房地产产品结构,科学安排房地产建设时序,促进房地产业提质增效、转型发展。同时,充分发挥房地产业对其他产业的重要载体作用,形成房地产业与其他产业良性互动局面,促进全省经济社会持续健康发展。
    (二)发展目标和重点。
    以本岛长居型居住地产为基本、经营性房地产为主导,构建多元化、多层次的房地产产品供应体系与住房保障体系。在适度发展公租房和商品住宅等长居型居住地产,满足本岛常住居民住房需求的基础上,鼓励发展分时度假(产权式酒店)、酒店式公寓、宾馆、酒店、写字楼、商业营业用房等以旅游度假或商业经营为目的的经营性房地产,实现与旅游、文体、健康、医疗等产业相融合,从单一产品向多元化产品转变。力争到2020年末,全省商品住宅新开工面积占商品房新开工面积的比例不高于67%,房地产产品结构调整取得明显成效。
    二、加强规划管控,统筹优化房地产业发展
    (三)强化“多规合一”,优化房地产空间布局。
    省住房城乡建设、国土资源等部门要在全省“多规合一”改革中,统筹优化房地产空间布局。北部海口、澄迈、文昌一体化发展区,综合发展居住、旅游、商业、办公、会展等各类房地产;南部三亚、陵水、乐东、保亭一体化发展区,重点发展与旅游、文体、健康、医疗、养生结合的房地产;东部地区重点发展以旅游、会展、医疗、养生为特色的房地产;中部地区严格控制房地产开发;西部地区重点发展产业配套与旅游度假相结合的房地产。逐步形成特色各异、互补性强的房地产空间发展格局。加强对海岸带、中部生态核心区、滨水地带以及各类保护区、重点景区、旅游度假区等关键区域的规划管控,在生态保护红线区内,禁止一切商品住宅项目开发建设。
    (四)严格房地产项目核准。
    各级发展改革、工业和信息化、国土资源、住房城乡建设等部门要各司其职,严把项目准入关,严防变相搞房地产开发。建设规模在10万平方米以上的产业附带房地产的新建项目,须报省发展改革委备案,并进行项目规划和产业政策审查。优先满足经营性房地产的发展需要,适度控制商品住宅开发;对于新建商品住宅项目,在满足本地居民住房需求的基础上,优先发展功能齐、配套全、环境优的高品质产品,严格控制小户型商品住宅审批,具体实施细则由省住房城乡建设部门另行制定。
    三、把好土地闸门,合理控制房地产开发规模和节奏
    (五)加强商品住宅用地计划管理。
    各市县政府应根据本地已供应且未动工的商品住宅用地面积、商品住宅库存消化期等情况,编制年度商品住宅用地供应计划,并在每年3月底前报经省国土资源、住房城乡建设部门审核同意后公布执行。市县年度商品住宅用地供应计划未经省国土资源、住房城乡建设部门审核同意的,市县政府不得供应商品住宅用地。对已供应且未动工商品住宅用地面积较大、商品住宅库存消化期较长的市县,要减少直至暂停年度商品住宅用地供应。因改变土地用途用于商品住宅建设,以及农垦用地转为商品住宅用地的,纳入所在市县年度商品住宅用地供应计划管理。年度商品住宅用地供应计划管理的具体办法由省国土资源、住房城乡建设部门另行制定。
    (六)强化商品住宅用地供应规划管理。
    进一步增强城乡规划依法行政水平,促进商品住宅用地优质优用。商品住宅用地出让前,市县城乡规划主管部门应当依据经依法批准的控制性详细规划,提出容积率、建设内容和标准等规划条件。控制性详细规划未经依法批准前,市县城乡规划主管部门不得出具用地规划条件的文件,市县政府也不得批准土地供应方案。
    (七)引导房地产用地结构调整。
省国土资源部门要加强对全省城镇地价的动态监测,分市县、分用途编制和发布全省地价动态监测指数表,更新房地产用地基准地价,利用价格杠杆引导房地产用地结构调整,加大经营性房地产用地供应。
    四、加快结构调整,构建多元化的房地产产品体系
    (八)鼓励发展经营性房地产。
    各市县要加快房地产产品结构调整,增加经营性房地产比重,逐步降低普通商品住宅开发比例,改变以住宅为主导的单一房地产产品结构,全面提升房地产产品品质,实现产品附加价值最大化。加快发展我省十二大产业、百个特色产业小镇、六类产业园区,为房地产业发展提供有效需求,带动经营性房地产发展。在市县经济社会发展考核指标体系中,增加反映房地产业结构调整的相关考核指标。
    (九)支持总部经济和楼宇经济发展。
    有条件的市县可在城市新区、产业园区等区域,直接建设或鼓励社会投资建设一批配套设施齐全、智能化管理先进的办公楼,出租出售给高端科技企业、企业总部、企业研发中心用于办公,并给予相关优惠政策。
    (十)加快培育和发展住房租赁市场。
    各市县政府要加快建立住房租赁信息政府服务平台,为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务。加快实行房屋租赁合同网上登记备案,鼓励成立住房租赁经营机构,开展住房租赁专业化、规模化经营。支持房地产开发企业从单一的开发销售向租售并举的经营模式转变;鼓励房地产开发企业在新建商品房项目中长期持有部分房源用于向市场租赁;支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场,或转成租赁型旅游、健康养生地产等。积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点,拓宽企业融资渠道,促进住房租赁市场发展。
    (十一)多渠道消化库存商品住宅。
    各市县可以政府购买服务的方式,从市场上购买或租赁商品住宅用作保障性住房,并纳入保障性安居工程计划管理。加大棚户区改造力度,提高棚户区改造货币化安置比例,引导棚户区改造居民购买商品住宅用作安置房。采用贴息、补助等方式,鼓励房地产开发企业将符合条件的库存商品住宅改造为电商用房(办公仓储加工物流一体化)、商务居住复合式地产等,为小微企业和创业者提供质优价廉的工作生活场所。继续加大房地产宣传促销力度,创新促销方式,打好“健康岛、长寿岛、生态岛”海南宜居牌,带动房地产销售。
    五、优化市场环境,营造良好的房地产业发展氛围
    (十二)调整收费环节。
    对商品住宅项目建设和经营性房地产项目建设,城市基础设施配套费在办理《建设工程规划许可证》时缴纳50%,建筑垃圾处理费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、水土保持补偿费等行政事业性收费和政府性基金在办理《建筑工程施工许可证》时缴纳50%;剩余50%应缴款项,属商品住宅项目建设的,在取得《商品房预售许可证》时缴清;属经营性房地产项目建设的,在核发建设工程竣工规划核实认可文件前缴清。
    (十三)进一步放宽市场行为。
    社会投资类房地产开发项目,可以由开发企业自主直接发包给具有相应资质的勘察、设计、施工、监理单位,并由开发企业对选择的勘察、设计、施工、监理单位承担相应的责任。放开全省环评、能评、水评、安评等各类中介服务市场,开发企业可面向全国选择有资质的中介机构进行各项评估,各审批机构对相应评估结果须予以认可。
    (十四)实行区域整体评估评审机制。
    以区域性评估评审替代单个项目的评估评审。各市县(含园区)在编制片区控制性详细规划时,统一进行环境影响评价、节能评估、水资源论证等专项评估评审。在控制性详细规划范围内且符合控制性详细规划的房地产项目,项目单位在取得土地后,不再做专项评估评审。
    (十五)提高审批效率。
    试行行政审批企业承诺制,对企业提交的部分申请材料,不符合要求、但经修改后可达到审批条件的,可由企业出具承诺书,承诺在一定期限内按要求补齐申请材料,并承担相应法律责任,相关部门给予先行办理审批手续。试行企业承诺制的行政审批事项和企业具体承诺期限由市县人民政府结合当地实际确定,并向社会公布。
    (十六)合理确定房地产开发企业承担开发规模。
    在2013年11月1日前已取得房地产开发暂定(含)以上资质并取得土地的房地产开发企业,按《海南省人民政府办公厅关于调整房地产开发企业资质条件等有关问题的通知》(琼府办〔2013〕160号)之前的标准执行。2013年11月1日后取得房地产开发暂定(含)以上资质的房地产开发企业,其母公司或平行子公司具有二级以上开发资质并能证明双方之间有全资或控股隶属关系的,可由其母公司或平行子公司出具对开发项目提供人员、技术支持,对开发项目质量安全负责的承诺函,按母公司或平行子公司的资质等级标准开发相应规模的房地产项目。
    (十七)完善设施配套。
    各市县政府要切实履行市政基础设施建设主体责任,收取城市基础设施配套费应提供相应的城市道路、给排水、供电、供气等配套设施。在项目建设时,由政府主导并统一规划预留管道或廊道,供水、供电、供气、通信等部门通过预留管道或廊道建设至项目红线,并预留接口。新建城镇小区应根据居住区规划和居住人口规模,配套建设城镇基础教育(中小学、幼儿园)、医疗卫生、养老服务、文化体育、集贸市场(商场、商店)、社区管理、金融服务网点等公共服务设施。
    (十八)加强市场监管和风险防范。
    各市县要加快建立新建商品房和二手房交易资金监管制度,确保交易资金管理规范安全;加快实行二手房买卖合同网签,并加强房屋租赁登记备案管理,积极推进房屋租赁合同网签,构建包括新建商品房、二手房交易和房屋租赁在内的完整的房地产市场监管体系。各市县政府和省政府有关部门要加强对房地产市场的动态监测、统计和分析,对开发投资、资金来源、交易量、交易价格等信息进行实时监测,针对房地产市场出现的新情况、新问题,积极应对、主动作为。对于银行贷款占比较高、资金紧张、建设进度缓慢、销售异常、矛盾纠纷较多的房地产项目要重点监控,并及时采取有效措施加强风险防范。商品住宅存量较大、消化周期较长的市县,要根据情况制定风险应对预案,及时研究应对措施,及早化解市场风险。


海南省人民政府
2015年11月9日


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