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海南省住房和城乡建设厅 中国人民银行海口中心支行 中国银行业监督管理委员会海南监管局关于印发《海南省商品房预售资金监管暂行办法》的通知

琼建房〔2013〕237号

各市、县、自治县人民政府,省直各有关部门,各有关单位:

    经省政府同意,现将《海南省商品房预售资金监管暂行办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

    附件:海南省商品房预售资金监管协议参考文本

海南省住房和城乡建设厅     中国人民银行海口中心支行

中国银行业监督管理委员会海南监管局

2013年11月5日

(此件主动公开)

海南省商品房预售资金监管暂行办法

    第一章   总  则

    第一条  为规范我省商品房预售资金(以下简称预售资金)的监督管理,保障当事人的合法权益,维护房地产市场秩序,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律法规及《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17号)、《海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》(琼府办[2010]19号)规定,结合本省实际,制定本办法。

    第二条  凡在本省申请商品房预售许可的项目(含经济适用住房、限价商品住房等保障性住房),其预售资金的收存、使用和监督管理,适用本办法。

    第三条  本省预售资金的监督管理遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。

    第四条  本办法所称预售资金,是指预售商品房的房地产开发企业(以下简称开发企业)依法将其开发的商品房出售,由购房人按照《商品房买卖合同》约定支付的定金、预付款、房价款(包括首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款和住房公积金贷款)、保证金等各种款项。

    第五条  预售资金监管期限自项目核发《商品房预售许可证》开始,至项目完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件后中止。

    第六条  海南省住房和城乡建设厅负责指导全省预售资金的收存、使用。市、县房地产行政主管部门(以下简称房管部门)负责监督本行政辖区内预售资金的收存、使用,主要职责是:

    (一)办理《商品房预售资金监管协议》(以下简称《监管协议》)的备案工作;

    (二)定期巡查预售项目,对开发企业管理使用预售资金的行为进行监督检查;

    (三)受理预售资金收存、使用中违法违规行为的投诉;

    (四)本办法规定的其他有关工作。

    中国人民银行海口中心支行(以下简称人行海口中心支行)和中国银行业监督管理委员会海南监管局(以下简称海南银监局)负责办理《监管协议》的备案工作,对商业银行的预售资金监管行为进行监督检查。商业银行具体实施对预售资金的监管工作,主要履行以下工作职责:

    按照《监管协议》的约定,对预售资金的收存、使用进行监管;

    及时将《监管协议》报送人行海口中心支行和海南银监局备案;

    受理开发企业使用预售资金申请,负责预售资金专用账户(以下简称监管账户)资金出账审核,并实地核查工程形象进度;

    做好预售资金收存、使用情况的月报工作;

    本办法规定的其他有关工作。
    第二章   一般规定                                              
    第七条  开发企业申请《商品房预售许可证》前,应选择商业银行作为监管账户的开户银行(以下简称监管银行),并按一个项目开设一个监管账户的原则,与监管银行签订《监管协议》,明确双方的权利、义务和责任。监管银行如给开发企业开通网上银行的,双方必须在《监管协议》中明确约定限制账户资金的转出使用。开发企业应当在《监管协议》签订后5个工作日内将《监管协议》、监管账户以及在其他银行的开户情况一同报房管部门备案。

    开发企业有开发贷款且选择开发贷款行以外的商业银行作为监管银行的,应当先征得项目开发贷款银行的书面意见。开发企业需要变更监管银行的,应先征得原监管银行的书面意见,方可与新的监管银行签订《监管协议》,并于5个工作日内将变更情况报房管部门备案。监管银行应当在《监管协议》签订后5个工作日内,将《监管协议》报送人行海口中心支行和海南银监局备案。

    第八条 预售资金应全部存入监管账户,由监管银行对项目重点监管资金实行全程监管,用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款、法定税费以及归还项目开发贷款。在保证整个项目交付使用的资金条件下,监管银行可允许开发企业调用其超出项目重点监管资金的部分。

    项目重点监管资金主要由项目建筑安装和区内配套建设等费用(含税)以及5%的不可预见费用构成。

第九条  开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照质量竣工验收、竣工验收备案、完成初始登记三个环节设置预售资金使用节点,并合理确定每个节点的用款额度。

开发企业可以在预售资金使用节点前申请使用预售资金,但不能超过相应节点用款额度。完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件前,监管账户内的资金不得低于项目总建设费用(含税)的5%。

    第三章    预售资金收存和使用管理

    第十条  预售资金存入相应的监管账户后,开发企业凭相应的监管账户缴款回单,为购房人开具售房发票。购房人按揭贷款购买商品房的,其按揭贷款由贷款银行按开发企业提供的监管账户直接划入。开发企业收取现金或跨省份收取预售资金的,必须在7个工作日内将收取的现金或预售资金转回监管账户,并在《监管协议》中明确约定。
开发企业不得向购房人以集资、借款、会员费等形式变相预售商品房,逃避资金监管。

    第十一条  开发企业向监管银行申请使用预售资金的,应提出书面申请,并提交相应材料:

    (一)质量竣工验收节点,提供工程质量竣工验收记录表;

    (二)竣工验收备案节点,提供工程竣工验收备案证明;

    (三)申请偿还项目开发贷款的,提供有关贷款材料。

    首次拨付款后,每次申请拨款时还应当提交上一次申请用款事项的转款回单及监理单位对上次拨款使用情况的证明材料。

    第十二条 监管银行应履行监管账户资金出账审核责任,收到开发企业用款申请后,对申请材料进行审核,并对工程形象进度进行实地核查。符合资金使用条件的,应在5个工作日内拨付资金。

    第十三条  在销售中若发生退款的,开发企业可以向房管部门申请解除退款部分的监管,房管部门应在3个工作日内核实,通知监管银行解除该部分房款的监管。

    第十四条  监管银行应当建立预售资金监管考核标准和“便捷服务程序”,对经营状况好、预售资金收支管理规范、无不良行为记录且企业诚信度达到本行业省级良好等级的开发企业,可提供便捷服务。对开发企业违反规定,或者经复核未达到要求的,取消其便捷服务资格。监管银行设定的“便捷服务程序”不得与本办法规定的主要监管程序相冲突。

    第十五条  开发企业完成办理房屋产权初始登记后,可以凭房屋所有权初始登记证明文件向房管部门申请监管账户的注销。房管部门应在5个工作日内核实,在确认购房人可单方办理转移登记后,出具《监管账户注销证明》,并书面通知开发企业和监管银行。开发企业和监管银行接到通知后,按规定办理监管账户注销手续。

    第十六条  有下列情形之一的,房管部门应书面通知监管银行暂停拨付监管账户内的全部预售资金,并启动应急措施,协调相关部门监督监管账户内资金的使用:

    (一)开发企业存在违法违规行为导致工程停工的;


    (二)预售项目发生质量事故或存在严重质量问题的;

    (三)预售项目未按期交付使用或存在不能按时交付风险的;

    (四)项目存在违法违规建设和销售的;

    (五)项目存在严重债务和劳务纠纷的;

    (六)房管部门认定应当暂停拨付的其他情形。

    开发企业侵害购房人权益,依法应给予赔偿的,以及拖欠农民工工资的,可优先用超出项目重点监管资金以外的预售资金支付。

    第四章   监督管理

    第十七条  监管银行应按月将预售资金收支、工程形象进度等情况报送人行海口中心支行、海南银监局和房管部门。房管部门应在部门网站公示《监管协议》、工程形象进度和预售资金收支情况等相关信息,方便购房人查询。

    第十八条  人行海口中心支行、海南银监局和房管部门应做好日常指导和监督检查工作。房管部门要定期巡查预售项目,发现项目收支存在异常情况的,责令开发企业限期改正,未按期改正的,暂停网上签约。人行海口中心支行、海南银监局发现监管银行违规的,应当依法严肃处理。监管银行有违规行为的,三年内不得监管新的预售项目。

    第十九条  开发企业有下列行为之一的,由房管部门责令其限期改正,整改期间开发企业不得申请拨付预售资金:

    (一)未按本办法规定收存、使用预售资金的;

    (二)提供虚假证明材料申请使用预售资金的;

    (三)以收取其他款项为名变相逃避监管的;

    (四)其他违反预售资金监管规定的。

    情节严重或拒不改正的,由房管部门暂停开发企业在当地所有开发项目的商品房预售,记录企业不良行为,向社会公示,并将企业不良行为信息纳入企业征信系统。违反相关法律、法规、规章规定的,依照有关规定处罚。

    第二十条  施工单位、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规支取预售资金的,由市县住房城乡建设主管部门依法对相关责任单位和责任人予以处理,并记录企业和个人不良行为,向社会公示。

    第二十一条  违反本办法规定,相关部门及其工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法追究责任。

    第五章   附 则

    第二十二条  本办法自2014年1月1日起施行。

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