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三亚市人民政府关于印发三亚市房地产开发经营管理办法的通知

三府〔2015〕39号

各区人民政府,各管委会,市政府直属各单位:

    《三亚市房地产开发经营管理办法》已经六届市委常委会第56次会议、六届市政府第35次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真组织实施。

三亚市人民政府
2015年3月21日

    (此件主动公开)

三亚市房地产开发经营管理办法

    第一章 总则
    第一条 为规范房地产开发经营行为,加强对本市范围内房地产开发经营活动的监督管理,促进房地产业持续健康发展,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产开发企业资质管理规定》及《城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本办法。
    第二条 在本市城市国有土地上从事房地产开发经营活动,实施房地产开发经营监督管理,适用本办法。
    第三条 房地产开发经营活动应统筹经济效益、社会效益、环境效益,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设,符合建设国际旅游岛的发展趋势。
    第四条 市住房和城乡建设主管部门负责全市房地产开发经营活动的监督管理工作。
    工商、规划、国土环境资源、发改、财政、综合执法、税务、消防、人防、银监、人力资源和社会保障等部门,应各司其职,共同做好房地产开发经营活动的管理工作。
    第二章 房地产开发企业
    第五条 从事房地产开发经营活动的企业,应当按照《城市房地产开发企业资质管理规定》和《海南省关于调整房地产开发企业资质条件等有关问题的通知》取得相应资质等级证书。
    第六条 房地产开发企业在本市从事房地产开发项目的,应到市住房和城乡建设主管部门领取、填报《企业基本信息表》,并提交相应的证件原件等资料,以备核实。
    第七条 房地产开发企业应当按照核定的资质等级承担相应规模的房地产开发项目:
    (一)一级资质开发项目规模不受限制;
    (二)二级、三级资质开发单个项目建筑面积不得超过25万平方米;
    (三)四级资质开发单个项目建筑面积不得超过10万平方米。
    (四)取得暂定资质证书的房地产开发企业开发单个项目建筑面积不得超过5万平方米。
    第八条 房地产开发企业分立、合并、终止,或变更名称、法定代表人、住所、注册资本,或变更主要技术、统计师(员)的,应当在变更后30日内,将变更的有关资料报送至市住房和城乡建设主管部门备案。
    第九条 市住房和城乡建设主管部门应当对在本市范围内从事房地产开发经营企业的资质条件和开发经营活动进行监督检查,并定期协调组织其他相关部门进行联合检查,房地产开发企业应予以配合。
    第三章 房地产开发建设
    第十条 房地产开发企业在项目开工前,应当根据土地出让合同和经批准的规划方案,制定开发建设总体方案,载明项目性质、规模、开发期数、开工时间、竣工时间、开发进度,明确应建配套设施的种类、内容、规模、交付使用时间等,并报市住房和城乡建设主管部门备案。分期开发的项目还应当报送各期的开发建设方案。
    调整开发建设方案的,开发企业应当在方案调整后十日内将调整后的方案报市住房和城乡建设主管部门备案。
    第十一条 房地产开发项目实行资本金制度,资本金按施工合同金额的10%计取。市住房和城乡建设主管部门应与房地产开发企业指定的银行签订委托监管协议书,受委托的监管银行按协议约定做好项目资本金监管工作。
    项目资本金最高限额为1000万元(含工程款支付保证金),可以银行保函形式交纳。
    第十二条 房地产开发企业应在项目开工前一次性将项目资本金存入房地产开发主管部门委托的监管银行,或交付银行保函。
    第十三条 房地产开发企业未办理项目资本金监管手续的,视为不符合《建筑工程施工许可管理办法》第四条第(八)项“建设资金已经落实”的法定条件,不予颁发施工许可证。
    第十四条 市住房和城乡建设主管部门应当对项目资本金的使用情况进行监督管理,并按以下施工进度确定支付金额:
    (一)基础完工时支付50%;
    (二)主体封顶时支付40%;
    (三)竣工验收备案及配套设施完成后支付10%。
    市住房和城乡建设主管部门在收到房地产开发企业提出的项目资本金支付申请后,对符合条件的,应在5个工作日内办结审批手续,且不得收取任何费用。
    房地产开发企业以银行保函代替交纳项目资本金的,不适用本条。
    第十五条 房地产开发实行项目手册制度。房地产开发企业在办理建设工程施工许可手续前,应到市住房和城乡建设主管部门领取并填报房地产开发建设项目手册。
    房地产开发企业应当将项目建设过程中的主要事项如实记录在项目手册中,并按季度报送市住房和城乡建设主管部门审核,市住房和城乡建设主管部门应当对项目手册记录的内容进行核查。项目手册作为资质管理、开发建设方案执行情况检查、项目资本金监管、预售资金监管和项目竣工验收备案的依据。
    第十六条 房地产开发建设项目应按照国家和本市的有关规定进行竣工验收并办理相关手续。
    住宅项目在竣工验收前,房地产开发企业应当组织分户验收。分户验收不合格的,房地产开发企业不得组织住宅项目竣工验收。
    第十七条 房地产住宅项目的交付使用应当符合下列条件:
    (一)已取得建设工程竣工验收备案证;
    (二)住宅生活用水已纳入城市自来水管网;
    (三)住宅用电已按照电力部门的供电方案纳入城市供电网络;
    (四)住宅小区附近有燃气管网的,完成住宅室内室外燃气管道的铺设并与燃气管网衔接;
    (五)住宅小区内电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口铺设到户;
    (六)住宅的雨水、污水排放已纳入永久性城乡雨水、污水排放系统,确因客观条件所限需要采取临时性排放措施的,应当经相关部门审核同意,并确定临时排放的期限;
    (七)住宅小区与城市道路或者公路之间有道路相连接,已完成小区内的道路建设;
    (八)住宅项目分期建设的,建成的住宅周边场地清洁、道路平整,与施工工地有明显有效的隔离措施;
    (九)实行物业服务企业管理的项目,已依法选聘具有相应资质的前期物业服务企业,并签订了书面物业服务合同。
    不符合前款规定条件的房地产住宅项目不得交付使用,但因政府未完善相应基础配套设施的除外。
    第四章 房地产项目经营
    第十八条 转让房地产开发项目,应当符合下列条件:
    (一)转让人已支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书;
    (二)转让人已支付应缴纳的税费;
    (三)转让人已完成项目开发投资总额的25%以上;
    (四)受让人具备相应的房地产开发资质;
    (五)法律、法规规定的其他条件。
    第十九条 转让房地产开发项目,转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到市住房和城乡建设主管部门备案,并交回房地产开发项目手册。
    受让方应到市住房和城乡建设主管部门重新领取并填报房地产开发项目手册。
    第二十条 房地产开发企业预售商品房,应当符合《城市房地产开发管理经营条例》和《城市商品房预售管理办法》相关规定。
    第二十一条 市住房和城乡建设主管部门在收到商品房预售申请之日起10日内,作出同意预售或不同意预售的答复。同意预售的,核发商品房预售许可证;未取得商品房预售许可证的,不得预售商品房。
    第二十二条 房地产开发企业预售和销售的商品房广告必须真实、可靠;不得刊登和开发项目内容不相符的虚假广告。
    第五章 商品房预售资金管理
    第二十三条 房地产开发项目实行预售资金监管制度。新建商品房预售资金实行全程监管,监管期限自核发商品房预售许可证开始,至完成分户登记终止。
    第二十四条 市住房和城乡建设主管部门和商品房预售资金监管银行共同负责本市行政区域内新建商品房预售资金的收存、使用等监督管理工作,实现相关监管信息的即时传递与数据交换。
    第二十五条 房地产开发企业申请商品房预售许可证前,应到监管账户银行开设新建商品房预售资金监管专用账户,并由市住房和城乡建设主管部门、商品房预售资金开户银行、开发企业三方签订新建商品房预售资金监管协议。
    新建商品房预售资金全部存入监管账户,房地产开发企业不得直接收取预售款。
    第二十六条 预售资金的使用应以项目建设方案及施工进度作为编制依据,按照主体结构进度、配套设施建设、竣工验收、完成初始登记、分户完毕等五个环节设置资金使用节点。
    第二十七条 完成产权分户前,市住房和城乡建设主管部门应依据商品房预售情况,提留分户办证所需缴纳的税费。
    完成产权分户后,市住房和城乡建设主管部门应依据提留部分的使用情况,将剩余部分返还给房地产开发企业。
    第二十八条 监管银行应当依据新建商品房预售资金监管协议及时拨付预售资金。
    房地产开发企业应及时将资金支付给项目工程建设相关单位,不得挪作他用。
    第二十九条 市住房和城乡建设主管部门与税务主管部门应及时互通商品房买卖合同签订、预售款收存及房地产开发企业纳税情况等信息。
    第三十条 本章未规定的,按照《海南省商品房预售资金监管暂行办法》执行。
    第六章 房地产开发企业黑名单制度
    第三十一条 房地产开发企业的管理实行“黑名单”制度,有以下严重违法行为之一的,经市住房和城乡建设主管部门责令其限期整改,逾期未改正的,由市工商部门将其列入“黑名单”。
    (一)未取得房地产开发资质证书或超越资质等级从事房地产开发经营行为的;
    (二)未取得施工许可证,未履行建设程序擅自开工的;
    (三)未在销售场所显著位置公示房地产开发企业资质证书、营业执照及项目前期各项审批手续(包括《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程临时规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》)的;
    (四)售楼场所不具备网签条件,售楼员未经培训上岗的;
    (五)取得预售许可证的项目,房地产开发企业未一次性公布全部房源、未明码标价及捂盘惜售的;
    (六)房地产开发企业不按照网上预售的合同文本,与购房者签订《商品房买卖合同》,不将《住宅质量保证书》和《商品房使用说明书》作为合同附件的;
    (七)房地产开发企业进行虚假广告宣传的;
    (八)项目建设过程中,房地产开发企业未经批准擅自改变规划的;
    (九)房地产开发项目经检测确存在质量问题,不能及时处理,造成恶性群体事件的;
    (十)房地产开发企业不按照资本金制度的规定缴存、使用项目资本金的;
    (十一)房地产开发企业不按照预售资金管理的规定收存和使用预售资金的;
    (十二)项目未组织竣工验收或验收不合格,擅自交付使用的。
    (十三)其他严重违法行为。
    按照《海南省工商行政管理局企业登记监管十八条意见(试行)》相关规定,对被载入“黑名单”的企业,在办理有关工商业务等方面将受到相应的限制。对被载入“黑名单”的企业负有个人责任的法定代表人(负责人)、董事、监事、高级管理人员,三年内不得担任其他企业的法定代表人(负责人)、董事、监事、高级管理人员。
    第三十二条 对被列入黑名单和被行政处罚的房地产开发企业,由市住建和城乡建设部门通过文件、报纸、门户网站等形式进行通报或公告,并按《企业信息公示暂行条例》(国务院第654号令)的规定,将企业行政处罚信息通过企业信用信息公示系统进行公示。
    第七章 附则
    第三十三条 违反本办法第五条、第八条的规定,房地产开发企业专业技术人员和专职会计人员有虚假挂职的或企业专业技术人员发生变动后未及时办理变更手续的,市住房和城乡建设主管部门告知其限期改正;逾期不改正的,并报原审批部门依法给予行政处罚。
    第三十四条 开户银行未按照规定或者协议约定及时入账、拨付监管资金的,由其上级主管部门责令改正;擅自拨付或者挪用监管资金的,由其上级主管部门责令追回款项,市住房和城乡建设主管部门暂停与该违规银行签订新建商品房预售资金监管协议,造成损失的,由监管银行承担相应责任。
    第三十五条 本办法所称配套设施,是指由开发建设单位按照规划许可和开发建设方案,在项目范围内为满足本项目购房人基本生活所需而配建的给排水、供电、供气、通信、宽带、有线电视、小区道路、垃圾收集和绿化、小区物业管理用房、社区管理用房等基本生活配套设施和开发建设单位为提高项目品质配建的其他配套设施。
    第三十六条 本办法具体应用问题由市住房和城乡建设主管部门负责解释,自发布之日起施行。


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