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楼市密集调控初心:抑制泡沫 “房住不炒”

  “在过去20年房地产调控中,从来没有一次调控政策密集发布程度接近2017年,这一年中国房地产调控政策密集程度前所未有。”
  谈起对2017年房地产市场的调控感触,中原地产首席分析师张大伟在发给记者的楼市分析报告中称。
  中原地产研究中心统计数据显示,截至12月13日,全国房地产调控政策发布接近110个城市与部门(县级以上),发布的调控政策次数多达250次以上。
  在业内人士看来,总体而言,2017年密集出台的楼市调控政策更多的是围绕着“房住不炒”,防范楼市泡沫风险展开。
  那么,回顾即将过去的2017年,密集出台的政策中又是如何“防范化解房地产市场风险”的?
  “应该说,2017年各类政策内容,其实从化解市场风险角度看,都是针对需求端而进行的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉法治周末记者。
  商改住遭遇“最猛烈政策管控”
  “回顾2017年,对于楼市防控风险的做法来说,应该说商改住的管控政策来得最猛烈,影响是比较大的,而且也超过了市场预期。”严跃进说。
  所谓“商改住”是指一些商业或办公等立项的开发项目,被开发商改变规划,冠以不限购的“商务公寓”或者“酒店式公寓”名义卖给购房者;不过,开发商这种行为在政策层面是不允许的,属于违规行为。
  2017年,对于商改住的政策管控,我们或许可以从北京市、上海市的动作中窥见一斑。
  3月26日,北京市住建委等5部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,明令禁止将商业、办公类项目擅自改变为居住等用途;开发商在建(含在售)商办类项目,销售对象只能是合法登记的企事业单位、社会组织,不能为个人。
  5月23日,北京市住建委公布关于“326”商住新政的补充说明,明确于3月26日前已购买的商办类房屋可销售,但购房人应符合政策要求。
  同一月的17日,上海市住房和城乡建设管理委员会官方网站也发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》。
  意见提出,上海将停止审批公寓式办公项目,并重新审核尚未上市销售的项目。“对已批未建的项目,要重新审图,对已售未交付入住的项目,要按照商业办公房屋功能进行全面整改,由相关部门联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。对销售中开发企业存在误导行为的,要支持购房人依法维护合法权益。”
  “类似北京和上海对商业办公项目的各类管制,实际上就是因为此类商改住背后的炒作现象很大,容易推高此类物业的价格泡沫,所以会有相关的管控内容以化解其中存在的风险。”严跃进说。
  在严跃进看来,类似政策其实不光对房地产交易市场会有影响,也会影响后续的供应端市场。“尤其是很多机构投资资金现在是不敢进入此类市场了。”
 严查“消费贷”流入房地产市场
  “另外,从实际情况看,包括对于首付贷资金的查处,以及银监会规定商业银行部分信托资金不允许流入房地产领域,其实都是为了管控房地产市场背后的高杠杆因素。”严跃进说。
  事实也确如严跃进所言。
  法治周末记者注意到,9月5日,北京银监局、中国人民银行营业管理部联合印发的《北京银监局人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》要求,北京市银行业金融机构对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。
  此外,9月8日,北京市住房建设委员会下发《关于开展房地产经纪机构违规行为情况检查的通知》,要求中介机构对近3个月本机构及从业人员经营活动开展自查。
  自查内容包括:为购房人办理“消费贷”“经营贷”“个人信用贷”“房抵贷”作为购房首付款的行为;协助、教唆购房人提供虚假材料,骗取购房资格或购房贷款等六种违规行为。
  银监会9月29日在银行业运行及监管情况召开的通报会也表示,将严查消费贷款的资金,严厉打击首付贷。
  此后,广东、江苏、重庆、江苏、江西等地也陆续发布有关消费贷政策,严查“消费贷”“经营贷”“信用贷”以及大额信用卡套现等,防范信贷资金违规流入房地产市场;同时,据多家银行工作人员反映,他们也陆续接到金融风险提示,要求加强个贷管理,谨慎发放个人消费贷款。
  “从防控风险的角度看,预计未来对于类似灰犀牛的风险还是会防范。预计2018年资本市场方面还是会有各类规定,比如说严查各类违规资金进入房地产市场等。”严跃进说。
  限售成为新的限制类政策
  “2017年,全国房地产政策的重点在于关注楼市中的泡沫风险,可以看出2017年收紧性政策出台的密集程度是很高的,尤其是二季度开始的各类政策。”严跃进说,“总体上说,此类政策也吻合了因地制宜、分类调控的管控导向,对于楼市的健康发展有积极的作用。"房住不炒"写进十九大报告,也意味着未来几年对于炒房行为不会放松管制。”
  在严跃进看来,2017年,房地产市场需求端的抑制导向很显著,而且相比过去年份,2017年还推出了新的限制类政策即限售,充分体现了“房住不炒”的政策导向。
  “观察限售的版本,很多城市规定了购房者在取得不动产权证书的两年内,相关房源是不允许转让和交易的。此类政策有助于延长房源二次交易的时间,在增加住房持有成本的同时,也使得购房者的住宅投资相对理性,对于市场上形成更多的租赁房源也有积极的意义。”严跃进说。
  易居研究院《2017-2018年度全国房地产市场报告》显示,当前全国限售城市数量已经超过了50个城市。
  值得一提的是,以“房住不炒”的房地产市场调控也将延续至2018年。
  12月23日,全国住房城乡建设工作会议在北京召开。这其中,会议明确2018年仍将继续抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。
  “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,继续严格执行各项调控措施,防范化解房地产市场风险。”全国住房城乡建设工作会议中提及。

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